美国生活中有几样事情是最花钱的。首当其冲的是房子,然后是高等教育(我会在将来专门写一篇)和交通。多数美国人要花很多年才能最后拥有自己的房产,我这里说的"最后拥有"指的是不再欠银行钱了。曾经听过一种说法,是美国人到退休时才还完贷款,而中国人在退休时才有钱买房子--这显然是黄历了。中国人拥有房子的比例远远大于美国人。而且中国的新一代也是在贷款买房子。在纽约,拥有房子的少于40%,在全美国,拥有房子的也是少于70%。记得龙永图就曾由对美国住房拥有率的资料引发网民的争论。
由于美国人口相对较少,所以房子的形势和中国有些不一样。美国的住房主要有下列一些形式:
1.独立房子。一种是独栋房 -- 一家一户,周围通常有草坪。可以想见,这样的房子通常比较大,一般也会有车库。还有一种称之为Simi的,华人叫它单边,就是说一个独栋房,但两家住,一家一门,草地也是左边是你的右边是我的。再有就是townhouse就是我们常说的连栋屋。一般是五、六家一排。
2.公寓 -- 和中国大多住房比较相象。分为COOP和CONDO。我们华人叫COOP为合作公寓,CONDO为共有公寓。公寓通常出现在土地资源比较少的都会地区,这样的房子比较省地。
其实这样的分类不是很恰当,只是从外表上看公寓基本上都是楼房。但是coop在产权上和其它类型的房子是不同的。
coop的全称是cooperative,是一座公寓楼中全部单元的所有者组成的一个股份公 司。买coop中的一个单元(unit),实际是购买了这个单元所对应的股份,然后与coop签订一个长期租赁这个单元的租约。租约有效期很长,到期续约。在以后出售或出租购买的单元时,房主(严格地讲是股东)要受到coop的董事会(也就是经常提到的board)的很多限制。一般是房主自住一年以后才可以出租或出售,board一般还要面试租户或买主,并且有权否决。从预约面试到board做出决定一般要三个月的时间。当然这个过 程可以防止“不受欢迎的人”住进公寓,对不打算出售或出租房子的住户是一种保护。出售coop时的另一个问题是卖家要交1%的flip tax。使coop产权问题更加复杂的是coop本身可能有贷款需要从维持费中偿还。如果有住户拖欠维持费造成coop不能按时还款,coop可能因此而 破产,房主作为股东所拥有的资产也随之消失,从而增加了房主的风险。这也是board严格审查买家条件的一个原因。买coop的主要原因是因为便宜。但缺点是每个月的维持费不低。我有一朋友,二居室,地段不错。几年前买的时候不到20万,但现在每月的维持费就$700多。通常维持费包括水电和暖气。
所谓Condo就是分契式或共有式(Condominium)物业的简称,是截取Condominium这个词的前半部分而成的。
购买condo象买house一样是在购买实际的自己独立的产权,同时住在condo里也是交维持费雇人管理维护。CONDOMINIUMS的最 大特征在于它是一个集合的社区,有生活配套和休闲设施,社区资源共享使CONDOMINIUMS的社区生活简易方便,轻松自由。Condo实际上所指的是“共有式独立产权物业”,它确实是有相当多的配套设施和休闲设施,因为这些设施在费用上分摊共有,才降低了居住成本,提高了舒 适性。
购买condo象买house一样是在购买实际的自己独立的产权,同时住在condo里也是交维持费雇人管理维护。CONDOMINIUMS的最 大特征在于它是一个集合的社区,有生活配套和休闲设施,社区资源共享使CONDOMINIUMS的社区生活简易方便,轻松自由。Condo实际上所指的是“共有式独立产权物业”,它确实是有相当多的配套设施和休闲设施,因为这些设施在费用上分摊共有,才降低了居住成本,提高了舒 适性。
除了在大都会地区,美国人多半还是住在独立房子里。当你拥有了房产后,你就同时拥有了该地块的权力,这包括的地下和天空(祈祷你的房子下面有石油或钻石矿吧)。而且是永远(中国那种70年的说法让多数美国人很难理解)。所以想强迫拆迁在美国多半是不可能发生的。有人可能会问,如果政府需要这块地怎么办?通常最直接的办法是买,如果坚持不卖,政府通常是没办法的。无论如何,这个世界上拿钱买不到的东西不多。就纽约市来说,有些地块,政府是有权力以市场价格强买的。这在买房子查地(title insurance)的时候是可以查出来的。
通常人们买房子是要挑好房子的。但什么是挑房子的标准呢?随便问一个中介(agent),一定会告诉你三个条件:location, location, location(地点)。就是说房子的地点是属于最重要的条件。为什么?
通常人们说地区好意味着下面一些条件:
1.学区好。就是在该区中无论中小学的质量都比较好。
2.安全。
3.环境好。比如空气质量,交通,甚至周围的邻居。
好区的房子的最大的特点就是贵,虽然房子贵的地方不一定就是好区。房子贵的主要原因是需求多,自然就把房价抬起来了。还有一个重要的原因是地税。美国的房子是每年需要交地产税的,通常是在1%-3%。一般说,地区越好的地方,地税越高。所以在好区,独立房的地产税超过一万的比比皆是。纽约市的情况有所不同,因为纽约市要交市税,所以地产税较低。其实政府的运作总是需要钱的,不是从这儿就是从那儿收你的钱。因为纽约有住房的人比例低,为了让那些租房的人也多交税,所以有了市税。
我们不难看出,税收多的地方,学校、警察部门的钱就多,自然学区的学校就好(其实学校好坏和学校有没有钱有很大关系),地区也更安全。当然,税收的很大一部分是要返回到交税的地区。这和中国很不同。比如几年前纽约市也申请开奥运会,结果在修建体育场所上反对的人很多。而且联邦政府是不给纽约市一分钱的(当然如果赚了钱,纽约市也不会交给联邦政府)。所以美国人对中国开奥运会全国有95%以上的人支持不太理解。中国全国人民掏钱无条件支持北京开奥运,凭什么啊?而且到一个什么运动也没有的体育场馆还收几十块钱的门票,这也太离谱了点吧?!这也是国情不同吧!
扯远了。说起来,好区的房子贵,这就无形中把相当一部分收入不那么高的人排斥了。即便我们不说种族分割,实际上也是阶层的分隔。经常有这样的情景,一些收入较低的人或者黑人(政治上不正确啊!!!)进入某地区,白人就撤离该地区,好区就逐渐变成不好的区。
说起来,无论中外,谁买房子都想买个好房子(当然包括好区),只是这是和兜里的银子的多少有关。钱不够,又希望区好一点儿,只好买郊区远一点的。世上没有好事都让你一人占了的道理不是?
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