一个新移民眼中的纽约(六) 住 (中)

最近看到了一个有关美国房价的调查统计。

此项统计调查的是面积2200平方尺、四卧、两个半卫生间并有车库的住宅。
该调查发现，与全美国其它300多具有同样标准的市场相比，密西根的Grayling是全美民众最有能力购买住宅的市场，当地符合上述标准的平均房价仅11万2000元。而加州圣地牙哥的La Jolla社区，当地同类房屋的平均价格高达210万元以上。

次贷危机引发的金融危机已经一年多了，根据The S&P/Case-Shiller公布的房价指数，美国房价还在雪崩之中。去年第四季度破纪录地跌了18.2%之后，上个季度又跌了接近20%，再次刷新历史纪录。而且全美所有地区一起下跌，无一倖免。房价跌三年 泡沫未灭。
房价已跌到如此地步，房子应该很便宜，是不是都能买得起了？虽然美国房市，目前回到了2002年的价位，但数据显示房价依然还在高位，其中有力的数据是联邦经济统计局发布整体房屋贷款的总值和GDP之比，占了美国GDP的73%，离1986年时的40%的合理点相差甚远，这说明房地产泡沫还未破灭，还有30%到40%的下跌空间。
这两年，已有2000多万美国人失去了自己的房子，潜在的购房者由于实际收入下降，又担心失业，根本不敢随便购买房屋，而随着美国在未来几年很难恢复增长，失业率也就不可能下降。

上面这些数据是想引出一个题目：买房好还是租房好？
其实这是一个没有标准答案的问题，就是说还是应该以实际情况来考量。
比如说，纽约曼哈顿是全球最富有、最有活力的城市之一；可是在曼哈顿拥有住房的只有20%上下(还有一种说法是在10%以下)。曼哈坦的房价实在是太高了，一套百万美元以上的公寓稀鬆平常。如果地点好一点，一居室的coop也应该在$50万以上。所以如果想要有最基本的生活空间(对家庭而言)，没有$100万，想都不要想了。考虑到曼哈顿的地产税高达3%，如果公寓的价格100万，每年单交地产税也要三万，再加上几百元管理费，一、二百元水电费，这大概也就是为何大多曼哈顿人甚至一辈子都租房而住。宋美龄女士当年居住在中央公园边上的那套Penthouse，价值七、八千万元，每年地产税要交200多万元，就是送给你也住不起。写到这儿，想起当年在长岛打餐馆，就遇到那种有着很豪华房子，却很扣扣缩缩的主儿。说起来就是上辈遗留的房子，这辈有点儿养不起了。很久以前到Rhode Island参观豪宅，那些房子多半是后人捐给政府，原因就是根本养不起，又希望在历史上留下先辈的痕迹。

买房或租房 我们可以算算回报。以借款$80万为例。如果贷款期限是30年，利率是6%。则每个月的还款额是$4796.40。加上这30年付的$926705.51，一共付了差不多172万。再看看存成定期存款，假如年利为3%，$100万每年的利息是30000。如果花四千块钱租房(加上地税钱)(我相信4000月租的房子应该比100万的房子好)，30年后，仍然有$80万，而买房者拥有了一套住房。其实这些简单的算法一样适合中国人。虽然中国现在不收地税，我敢打赌，在不久的将来，地卖的差不多的时候，一定会收。

纽约市区人口保持800万左右已经很长时间了，真可谓「铁打的营盘流水的兵」。每年不断有新移民进入，同时也有相当的人群离开。我曾见过一个统计，美国人平均差不多7年换一次住处。曼哈坦的活力就在于人口的不断流动。最近，哈佛大学一项研究结果指出，要维持一个地区的活力，租房和买房的比例在50比50时最佳。年轻人，特别是单身人士和无孩子的夫妇适合租房；只有孩子多的家庭才适合买房。住房拥有率太高的地区，其发展速度往往会下降。

所谓投资房地产，指的是投资土地。正常情况下，只有土地才会随着通胀率而升值。然而在目前中国，个人是不能拥有土地的，即使买了房子，也最多只是拥有70年的住房使用权而已。一旦失去了对土地的拥有，房子本身就只是一堆水泥、钢筋之类的建筑材料而已，就像购买汽车，钥匙一到手立刻折旧。另外，据说国内房子的设计寿命定在30年，最多50年。也就是说住满50年，房子就必须拆除。我倒是希望我听说的这些都不是真的！

其实一辈子租房又何妨？！